Clicky

TIN TỨC - Hướng dẫn đầu tư bất động sản thương mại cho nhà đầu tư mới

Hướng dẫn đầu tư bất động sản thương mại cho nhà đầu tư mới

The Investor's Guide to Commercial Real Estate - Đầu tư bất động sản thương mại cho nhà đầu tư mới

Bất động sản thương mại đứng đầu danh sách mong muốn của nhiều nhà đầu tư vì mang đến tỷ suất sinh lợi cao. Tuy nhiên, nếu bạn đang mua bất động sản thương mại, điều quan trọng là phải hiểu rằng lợi nhuận tăng lên cũng có thể đồng nghĩa với việc trách nhiệm cũng tăng theo. Có thể nói rằng, bất động sản thương mại là sự khởi đầu từ các khoản đầu tư truyền thống cho một gia đình. Với vốn đầu tư cao, mua bất động sản thương mại sẽ đòi hỏi nhà đầu tư cần nhiều kinh nghiệm khi muốn tham gia. Hướng dẫn sau đây sẽ hướng dẫn bạn cách mua bất động sản thương mại và giúp bạn bắt đầu ngay hôm nay.

Xem thêm bài viết: Công nghệ blockchain mang lại lợi ích gì cho ngành bất động sản?

Bất động sản thương mại là gì?

Bất động sản thương mại là bất kỳ tài sản bất động sản được sử dụng cụ thể cho mục đích kinh doanh. Bất động sản thương mại được định nghĩa là các tòa nhà chứa các cơ sở kinh doanh, đất với mục đích chính là tạo ra lợi nhuận và bất động sản cho thuê để ở. Việc sử dụng một tòa nhà làm tài sản thương mại ảnh hưởng đến việc cung cấp tài chính cho tòa nhà, việc xử lý thuế và các luật cụ thể về tòa nhà.

Bất động sản thương mại bao gồm trung tâm thương mại, cửa hàng tạp hóa, tòa nhà văn phòng, cửa hàng sản xuất, v.v. Hiệu suất bất động sản thương mại, bao gồm giá bán, tỷ lệ xây mới và tỷ lệ lấp đầy, thường được sử dụng để đo lường hoạt động kinh doanh trong một khu vực hoặc nền kinh tế nhất định. 

Sự khác biệt giữa đầu tư bất động sản thương mại và nhà ở

Trước khi bắt tay vào đầu tư bất động sản thương mại, bạn phải hiểu rõ rằng có sự khác biệt đáng kể giữa bất động sản thương mại so với bất động sản nhà ở.

Những điều chính có thể được tóm tắt như sau:

  1. Bất động sản thương mại có xu hướng mang lại lợi nhuận cao hơn bất động sản nhà ở – thường từ 5% đến 10% lợi nhuận ròng; so với bất động sản nhà ở mang lại lợi nhuận gộp từ 3% đến 4% (sau đó bạn vẫn phải trả thuế suất, thuế, bảo hiểm, v.v.). Đó là bởi vì các nhà đầu tư chuyên nghiệp yêu cầu lợi nhuận cho thuê cao hơn từ bất động sản thương mại của họ để bù đắp cho các yếu tố bỏ trống dài hơn và rủi ro tiềm ẩn cao hơn.  
  2. Các hợp đồng thuê bất động sản thương mại có xu hướng dài hơn, thường từ 3 đến 5 năm so với hợp đồng thuê theo tháng thường thấy ở các bất động sản nhà ở.
  3. Giá thuê thường được tính theo giá trên một mét vuông và các đánh giá về giá thuê được đưa vào tài liệu cho thuê. Đánh giá tiền thuê có thể được tính toán hàng năm hoặc 18 tháng và giá có thể tăng cho phù hợp trên thị trường hoặc tăng do mức tăng của chỉ số giá tiêu dùng. Một số hợp đồng thuê có điều khoản ngăn chặn việc giảm giá thuê ngay cả khi giá thuê hiện hành trên thị trường giảm xuống.
  4. Người thuê nhà trong các bất động sản thương mại thường thanh toán tất cả các khoản chi phí phát sinh như giá, thuế và bảo hiểm, trong khi với bất động sản nhà ở, chủ nhà trả những khoản này.
  5. Bởi vì người thuê nhà của bạn tiến hành hoạt động kinh doanh của họ từ tài sản thương mại của bạn, họ có xu hướng chăm sóc nó tốt hơn so với người thuê nhà ở, thường là bảo trì và sơn sửa tài sản đó.
  6. Các bất động sản thương mại ít quản lý hơn – người thuê không có xu hướng làm phiền bạn vì các hạng mục nhỏ như vòi bị rò rỉ.
  7. Lãi suất cho một khoản vay mua bất động sản thương mại thường cao hơn so với bất động sản để ở.
  8. Khi chưa tìm được người thuê các bất động sản thương mại, chúng thường bị bỏ trống trong thời gian dài hơn đáng kể so với bất động sản nhà ở bị bỏ trống. 
  9. Các chu kỳ đối với bất động sản thương mại là khác nhau từ đó cho khu dân cư và thậm chí còn phụ thuộc nhiều hơn vào các yếu tố kinh tế tổng hợp hơn so với thị trường nhà ở.
  10. Các giao dịch bất động sản thương mại phức tạp hơn nhiều và thường cần phải có luật sư.
  11. Bạn sẽ dễ dàng hơn trong việc chọn một khoản đầu tư vào khu dân cư hiệu quả nhất. Hầu hết các nhà đầu tư mới bắt đầu biết tìm kiếm bất động sản nhà ở – họ đã sống trong một ngôi nhà, nhưng ít người sẽ biết những gì người thuê tìm kiếm trong một bất động sản thương mại hoặc công nghiệp tốt, trừ khi họ tiến hành kinh doanh của riêng họ.

Các loại bất động sản thương mại

Tài sản thương mại là một thuật ngữ chung để chỉ một số loại bất động sản thương mại. Theo quy luật thông thường, bất động sản thương mại được sử dụng cho mục đích kinh doanh. Không gian thương mại thường được phân loại thành năm loại chính:

  • Không gian văn phòng
  • Đa gia đình (ví dụ: khu chung cư)
  • Không gian bán lẻ (ví dụ: trung tâm thương mại dải, trung tâm thương mại hoặc các không gian bán lẻ đơn lẻ)
  • Công nghiệp (ví dụ: nhà kho, trung tâm dữ liệu, tòa nhà sản xuất hoặc tự lưu trữ)
  • Mục đích đặc biệt (ví dụ: nhà thờ, sân chơi bowling, nhà trẻ, nhà nghỉ khách sạn hoặc chăm sóc sức khỏe)

Bất động sản thương mại có thể được mua bởi một doanh nghiệp để thuộc sở hữu của chủ sở hữu hoặc như một khoản đầu tư cho dòng tiền. Tương tự như bất động sản cho thuê nhà ở, hầu hết tài sản thương mại cung cấp thu nhập thụ động cho chủ sở hữu từ việc cho người thuê nhà thuê.

Cách tự mua và quản lý bất động sản thương mại

Nếu bạn tích cực đầu tư vào bất động sản thương mại, bạn đang thực hiện công việc tìm kiếm, cấp vốn, mua lại, quản lý và định đoạt bất động sản đó. Mặc dù bạn có thể có các đối tác tài trợ, nhà đầu tư, công ty quản lý bên thứ ba hoặc một nhóm người giúp đỡ bạn, nhưng bạn là người chịu trách nhiệm cuối cùng về sự thành công hay thất bại của khoản đầu tư.

The Investor's Guide to Commercial Real Estate - Đầu tư bất động sản thương mại cho nhà đầu tư mới

Hầu hết các nhà đầu tư bất động sản thường chọn một lĩnh vực để chuyên môn hóa. Họ có thể chỉ mua những ngôi nhà dành cho nhiều gia đình hoặc tập trung vào các tòa nhà văn phòng. Trước khi mua một tài sản thương mại, hãy xác định: loại thuộc tính bất động sản thương mại bạn muốn sở hữu, cung và cầu của nó trong thị trường bất động sản của bạn và làm thế nào để đầu tư đúng vào nó.

Hiểu Mục đích Đầu tư

Đối với các nhà đầu tư bất động sản cá nhân, điểm xuất phát hợp lý nhất là xác định được mục tiêu đầu tư. Làm như vậy sẽ giúp định hướng lựa chọn loại bất động sản và thị trường.  

Ví dụ, nếu mục tiêu của nhà đầu tư là kiếm được nguồn thu nhập ổn định và ít có cơ hội tăng giá vốn, họ có thể sẽ chọn bất động sản có khách thuê chất lượng cao trong các hợp đồng thuê dài hạn. Mặt khác, nếu mục tiêu của nhà đầu tư là tăng trưởng, họ có thể chọn đầu tư bất động sản ở nơi có tiềm năng tăng giá thuê đáng kể, điều này sẽ làm tăng giá trị.  

Nói tóm lại, việc xác định mục tiêu của khoản đầu tư có thể giúp cung cấp cách tiếp cận tập trung hơn cho quá trình mua lại.

Hiểu các Tùy chọn Đầu tư

Nói chung, các quyền chọn mua bất động sản thương mại có thể được nhóm thành hai loại, trực tiếp và gián tiếp .

Đầu tư trực tiếp có nghĩa là một nhà đầu tư cá nhân – hoặc một nhóm các nhà đầu tư – tìm và mua tài sản trực tiếp bằng tài khoản của họ. Với chiến lược này, họ chịu trách nhiệm thẩm định tài sản, tìm người cho vay, đóng góp vốn chủ sở hữu cần thiết (trả trước) và kết thúc giao dịch. Họ cũng chịu trách nhiệm quản lý tài sản sau khi họ sở hữu nó. Nhiều nhà đầu tư thích cách tiếp cận này vì nó cho phép họ kiểm soát đáng kể tất cả các giai đoạn của quá trình đầu tư và nó cho phép họ hưởng 100% dòng tiền và lợi nhuận của bất động sản.

Với cách tiếp cận gián tiếp, các nhà đầu tư bất động sản thương mại phân bổ vốn cho một nhà quản lý đầu tư, người này gộp vốn từ các nhà đầu tư khác và sử dụng vốn đó để mua các tài sản thương mại cấp tổ chức như các tòa nhà chung cư, bất động sản công nghiệp hoặc cao ốc văn phòng. Người quản lý đầu tư có thể bao gồm từ quỹ tương hỗ đến công ty cổ phần tư nhân hoặc quỹ tín thác đầu tư bất động sản hoặc (REIT). Ưu điểm của cách tiếp cận này là nó cung cấp lợi ích của quyền sở hữu bất động sản thương mại mà không gặp rắc rối trong việc quản lý nó. Ngoài ra, nó có thể cung cấp mức độ đa dạng hóa danh mục đầu tư cao hơn và trong một số trường hợp là tính thanh khoản. Tuy nhiên, mặt trái của nó là các nhà đầu tư ít kiểm soát được cách thức triển khai vốn của mình.

Sau khi lựa chọn đầu tư được chọn, một tài sản có thể được xác định và đặt theo hợp đồng.

Xây dựng nhóm 

Đầu tư bất động sản thương mại không phải là một nỗ lực đơn lẻ. Cần một nhóm để tìm, đóng và quản lý một tài sản thương mại.

Nếu áp dụng cách tiếp cận đầu tư trực tiếp, thì nhà đầu tư cá nhân có thể thành lập nhóm của riêng họ. Thành phần chính xác của nhóm có thể khác nhau tùy theo nhà đầu tư, nhưng nó thường bao gồm các nhà môi giới bất động sản, luật sư bất động sản, người quản lý tài sản và nhà môi giới bất động sản. Nhiệm vụ của các chuyên gia bất động sản này là hỗ trợ nhà đầu tư với các quy trình xác định, bảo lãnh phát hành và quản lý bất động sản.

Với cách tiếp cận đầu tư gián tiếp, công việc của người quản lý đầu tư / nhà tài trợ giao dịch là thành lập nhóm. Đối với một nhà đầu tư cá nhân, một trong những lợi ích của cách tiếp cận gián tiếp là họ có thể tiếp cận với đội ngũ của người quản lý, đội thường được hình thành trong nhiều năm và hàng chục giao dịch thành công.

Xác định Thuộc tính

Nếu nhóm thành công, một trong những kết quả là một loạt các giao dịch và cơ hội đầu tư ổn định. Điều này rất hữu ích cho việc xác định bất động sản đầu tư có tiềm năng sinh lời. Có thể phải xem xét hàng chục hoặc thậm chí hàng trăm giao dịch trước khi tìm thấy một giao dịch phù hợp.

Đưa ra đề nghị

Sau khi phát hiện ra một bất động sản cho thuê phù hợp, bước tiếp theo là đưa ra lời đề nghị về nó. Quá trình thực tế để đưa ra một đề nghị là một quá trình tương đối đơn giản. Trong đó, một nhà đầu tư làm việc với nhà môi giới và / hoặc đại diện của họ để đưa ra lời đề nghị chính thức cho người bán.

Tuy nhiên, việc quyết định giá ưu đãi khó hơn một chút. Quy trình này hơi riêng đối với mỗi nhà đầu tư / công ty đầu tư, nhưng nó thường liên quan đến việc sử dụng các phương pháp định giá tài sản thương mại được chấp nhận rộng rãi. ” Phương pháp tiếp cận vốn hóa thu nhập ” được sử dụng phổ biến nhất trong bất động sản thương mại, nhưng phương pháp tiếp cận chi phí và phương pháp so sánh doanh số bán hàng cũng phổ biến. Trong một số trường hợp, nhà đầu tư có thể sử dụng cả ba và lấy giá trị trung bình để xác định giá chào bán cuối cùng của họ.

Đề nghị và tất cả các chi tiết xung quanh nó được viết trong một tài liệu được gọi là thỏa thuận mua bán.

Hoàn thành Hợp đồng Mua bán

Thỏa thuận Mua bán thường được chuẩn bị bởi nhà môi giới và/hoặc một luật sư và nó phác thảo các chi tiết của đề nghị. Các chi tiết là duy nhất cho mỗi giao dịch, nhưng nó thường bao gồm các phần về những thứ như: số tiền ký quỹ nghiêm túc sẽ được đưa vào ký quỹ, khoảng thời gian thẩm định, điều gì sẽ xảy ra nếu có vấn đề lớn được phát hiện trong quá trình thẩm định, ngày kết thúc giao dịch và cách tài sản sẽ được quản lý trong khoảng thời gian tạm thời giữa ngày hợp đồng và ngày kết thúc.

Thông thường sẽ có nhiều vòng qua lại giữa người mua và người bán trước khi Thỏa thuận Mua bán được hoàn tất.

Tài trợ An toàn

Gần như tất cả các giao dịch mua bất động sản thương mại đều được tài trợ bằng sự kết hợp giữa nợ và vốn chủ sở hữu và người mua có trách nhiệm đảm bảo nó. Trong hình thức mua trực tiếp, chủ đầu tư sẽ phải tự mình thực hiện. Trong giao dịch mua gián tiếp, nhiệm vụ này được giao cho người quản lý đầu tư.

Nợ là tên chính thức của khoản tài trợ do ngân hàng hoặc người cho vay bất động sản cung cấp. Trong một giao dịch bất động sản thương mại điển hình, nó sẽ chiếm từ 60% – 80% tổng giá mua. Chênh lệch giữa số nợ mà người cho vay đưa ra và giá mua thể hiện vốn chủ sở hữu cần thiết để đóng giao dịch. Trong chiến lược đầu tư trực tiếp, số tiền này cần đến từ các chủ sở hữu bất động sản. Trong chiến lược gián tiếp, số tiền này được người quản lý đầu tư huy động từ một nhóm các nhà đầu tư cá nhân.

Thực hiện hướng dẫn cuối cùng

Sau khi hoàn tất quá trình thẩm định, bước cuối cùng trước khi đóng cửa là thực hiện hướng dẫn cuối cùng về tài sản. Mục đích của hướng dẫn này là để đảm bảo rằng không có gì thay đổi kể từ khi hoàn thành thẩm định và giải quyết vấn đề đó nếu có. Thường xuyên hơn không, điều này liên quan đến việc đi bộ thực tế tài sản và thực hiện những việc như kiểm tra ổ cắm, vòi nước và nhà vệ sinh để đảm bảo mọi thứ hoạt động bình thường.

Đóng giao dịch

Hành động kết thúc một giao dịch không phải là một nhiệm vụ, nó là một nhóm gồm nhiều nhiệm vụ phải diễn ra liên tiếp nhanh chóng trước khi chuyển giao quyền sở hữu cuối cùng. Những công việc này bao gồm những việc như: hoàn tất khoản vay và tăng vốn cổ phần, thực hiện tìm kiếm quyền sở hữu và nhận bảo hiểm quyền sở hữu, trao đổi khóa và mã truy cập cũng như ký các thủ tục giấy tờ pháp lý cần thiết.

Sau khi các thủ tục giấy tờ được ký và các chìa khóa được trao đổi, giao dịch đã hoàn tất. Để có cảm giác về thời gian, có thể mất khoảng 90-180 ngày để hoàn thành tất cả 10 bước được mô tả ở trên. Nó cũng có thể mất nhiều thời gian hơn hoặc ít hơn tùy thuộc vào các chi tiết cụ thể của giao dịch và liệu có bất kỳ biến chứng nào không. 

Cách đầu tư bất động sản thương mại thụ động

Trong đầu tư bất động sản thụ động, chủ đầu tư không chủ động sở hữu hoặc tự quản lý bất động sản đó. Đầu tư thụ động thường tạo ra thu nhập dưới dạng cổ tức, lợi tức ưu tiên, phân chia vốn chủ sở hữu hoặc kết hợp. 

Dưới đây là tổng quan ngắn gọn về các cách khác nhau để đầu tư thụ động vào bất động sản thương mại. Mỗi loại hình đầu tư bất động sản thương mại thụ động đều có lợi ích và rủi ro, vì vậy hãy tiến hành thẩm định từng phương pháp trước khi đầu tư. 

Ủy thác đầu tư bất động sản (REIT)

REIT là một trong những hình thức đầu tư vào bất động sản thương mại dễ dàng nhất. REIT gom tiền để mua và quản lý chuyên nghiệp nhiều bất động sản thương mại và trả cổ tức cho các nhà đầu tư. REIT nhận được lợi ích đặc biệt về thuế nếu họ trả 90% thu nhập trở lên dưới dạng cổ tức cho các nhà đầu tư của họ, khiến họ trở thành một nguồn thu nhập thụ động đáng tin cậy.

Có hai phân loại REIT: REIT vốn chủ sở hữu và REIT thế chấp . Bạn có thể mua cổ phiếu của cả hai loại thông qua tài khoản môi giới (đối với REIT công khai) hoặc từ REIT trực tiếp (đối với tư nhân). REIT được giao dịch công khai là lựa chọn phổ biến nhất và có thể được mua với số tiền ít nhất là vài trăm đô la.

Bất động sản mã hóa

Token hóa là một bước tiến của REIT và nhằm mục đích loại bỏ hầu hết các vấn đề gặp phải với mô hình này bằng cách sử dụng công nghệ blockchain. Vì mã thông báo có tính linh hoạt cao trong khả năng sử dụng, mã thông báo có thể đại diện cho quyền sở hữu bất động sản theo nhiều cách. Tổng thể loại bất động sản có thể được mã hóa có thể khác nhau giống như đầu tư bất động sản truyền thống; tuy nhiên, mã hóa sẽ cho phép ít đầu vào của bên thứ ba đối với các nhà đầu tư. Vì tài sản vật chất sẽ hỗ trợ các mã thông báo, giá trị của các mã thông báo sẽ dao động dựa trên hiệu suất của tài sản, tương tự như đầu tư bất động sản truyền thống nhưng với sự dễ dàng chuyển giao nhờ sử dụng công nghệ blockchain.

Mua bất động sản thương mại chắc chắn có thể rất xứng đáng với thời gian của bạn nếu bạn làm đúng cách. Hy vọng những hướng dẫn trên đây của GIG sẽ giúp ích cho bạn.

GIG định vị sẽ trở thành một nền tảng toàn cầu kết nối giữa người dùng và nhà cung cấp. Trong tương lai sắp tới, nhà đầu tư sẽ dễ dàng đầu tư Bất động sản, Cổ phần doanh nghiệp, Voucher dịch vụ, đầu tư định cư, du học, xuất khẩu lao động, … bằng GIG Dollar. Dù người dùng ở Việt Nam hay ở Thái Lan, nhà cung cấp ở Châu Âu, đối tác của chúng tôi vẫn không đổi. Hãy đăng ký theo dõi GIG Dollar để cập nhật những tin tức mới nhất về blockchain, tiền điện tử, đầu tư tài sản số,…

Telegram Channel: https://t.me/gigdollario

Twitter: https://twitter.com/gigdollar

Facebook: https://www.facebook.com/GIGDollarPlatform

Reddit: https://www.reddit.com/user/gig-dollar/

Telegram VI: https://t.me/gigvietnam

BÀI VIẾT LIÊN QUAN